尊龙凯时人生就是博官网工程建设ღღ◈，尊龙凯时ღღ◈。尊龙凯时 - 人生就是搏!平台ღღ◈。工程项目管理ღღ◈，尊龙凯时 - 人生就是搏!尊龙凯时人生就是博ღღ◈，估价实务中ღღ◈，经常遇到在建工程评估ღღ◈，在建工程的特点是种类繁多ღღ◈、可比性差等ღღ◈，评估方法比较专业ღღ◈、复杂ღღ◈，实践中存在很多需要注意的问题ღღ◈，同时估价师运用专业且较复杂的评估方法时ღღ◈，委托方不易理解ღღ◈，甚至外行指导内行尊龙人生就是博d88ღღ◈，要求估价师运用特定的方法ღღ◈，确定出满足委托方要求的结果ღღ◈，这就造成了委托方要求和专业评估的冲突ღღ◈。本文从在建工程常用的几种方法角度出发ღღ◈，介绍了各方法在实际运用中存在的问题及冲突ღღ◈，以供大家探讨ღღ◈。
在建工程ღღ◈，指企业资产的新建ღღ◈、改建ღღ◈、扩建ღღ◈，或技术改造ღღ◈、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出ღღ◈。在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程ღღ◈。这些在建工程完工进度差异大ღღ◈，造价差异大ღღ◈、种类差异大尊龙人生就是博d88ღღ◈，从而可比性差ღღ◈，市场无法找到相似案例ღღ◈，故很难运用市场比较法进行评估ღღ◈，由于工程尚未完工ღღ◈，无法产生收益ღღ◈，故收益法也不适用于在建工程评估ღღ◈。行业内比较接受的在建工程评估方法为剩余法和重置成本法尊龙人生就是博d88ღღ◈，对于即将完工的在建工程ღღ◈，也可以运用形象进度法进行评估ღღ◈。
重置成本法评估在建工程的计算公式为ღღ◈：在建工程评估值=土地取得成本+取得税费+（工程建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润）*工程完工程度ღღ◈，工程完工程度是指评估时已完成的工程概算造价与该项工程总概预算造价之比ღღ◈。该方法的原理是计算在正常条件下ღღ◈，在评估基准日重新形成该在建工程所需的土地投入及已完成的工程量所需发生的全部费用ღღ◈。该费用可以根据类似建筑物客观成本或重置核算法ღღ◈、概算调整法来确定ღღ◈，可以根据实际发生工程量计算ღღ◈，也可以根据整体工程量及完工程度计算ღღ◈。
由于在建工程价值并非工程各项投入的简单相加ღღ◈，此时要根据市场情况合理确定其潜在利润ღღ◈。在原所有者持续开发的前提下ღღ◈，成本法中利润率的取值ღღ◈，在建和全新商品房应一致ღღ◈。但遇到大部分的土地并未开发ღღ◈，只是开发一小部分时ღღ◈，大部分土地的开发利润并未实现ღღ◈，此时应将利润分摊ღღ◈，仅考虑已建成建筑物分摊的土地的管理费尊龙人生就是博d88ღღ◈、利息利润等ღღ◈，未建部分的建筑物分摊的土地按纯土地评估ღღ◈，不考虑其利息利润ღღ◈。但是在被迫转让的前提下ღღ◈，因为要让渡利润ღღ◈，所以在建部分的利润率要比正常值低些ღღ◈。即使没有更换开发主体ღღ◈，时间进度不同ღღ◈，利润的实现程度也不同ღღ◈，实践中应根据在建工程的实际情况ღღ◈、风险程度姜可by金银花露全文番外txt资源笔趣阁ღღ◈、评估目的等合理确定利润率ღღ◈。
在运用重置成本法评估时须注意ღღ◈，一般正在建设中的在建工程ღღ◈，不存在折旧ღღ◈，但是对于停工项目姜可by金银花露全文番外txt资源笔趣阁ღღ◈，需根据停工时间及估价对象实际状况计算其实体性ღღ◈、经济性及功能性三类贬值ღღ◈。
剩余法的原理是用开发完成后房地产的价值扣除后续建设所需投入资金姜可by金银花露全文番外txt资源笔趣阁ღღ◈，得到现有工程评估价值的方法ღღ◈。运用剩余法评估在建工程的公式为ღღ◈：在建工程评估值=预期开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建投资税费-续建投资利润-取得在建工程税费ღღ◈。
在运用剩余法评估在建工程时需注意扣除的相关成本为续建的成本ღღ◈，续建投资利息不仅包含后续投入工程的开发成本及相关费用的利息ღღ◈，也包含取得在建工程的利息ღღ◈，取得在建工程的款项视为初始投入成本ღღ◈，计息期须覆盖整个续建期ღღ◈，约定其它付款期限的除外ღღ◈。而开发完成后价值可以根据开发完成后房地产的特点及市场条件运用市场比较法或收益法等方法评估得出ღღ◈。
同重置成本法ღღ◈，剩余法评估中也涉及到利润问题ღღ◈，此时同样需要根据工程具体情况及市场实际情况确定合理利润ღღ◈。在剩余法中ღღ◈，扣除续建成本利息的基数是在建工程取得成本ღღ◈、续建成本ღღ◈、管理费用ღღ◈、销售费用ღღ◈。扣除利润的基数是在建工程取得成本ღღ◈，续建成本ღღ◈，管理费用ღღ◈，销售费用和利息ღღ◈。应扣除的利息和利润的计取基数均包含在建工程价值——这与求取土地价值时计取基数包含应求取的土地价值内涵一致ღღ◈。
一般在建工程评估ღღ◈，重置成本法和剩余法成为了最专业最具说服力的评估方法ღღ◈。然而实际评估实务中ღღ◈，这两种方法很难被委托方理解和接受ღღ◈，这是因为这两种方法都是将在建工程当作一个整体ღღ◈，分别从实际投入和未来收益扣除续期投资的角度来进行测算ღღ◈，测算的结果应该是在建工程整体价格ღღ◈。在目前我国预售制度存在的情况下ღღ◈，在建工程抵押时往往已经出售一部分ღღ◈，这给整体核算增加了一定难度ღღ◈。另一方面ღღ◈，由于抵押审批时效性不高ღღ◈，在估价基准日未售出的物业ღღ◈，在审核通过抵押登记之日可能已经售出ღღ◈，委托方为实际抵押方便ღღ◈，往往要求估价结果具体到各楼栋ღღ◈、各种物业类型甚至具体到套的价格ღღ◈，以方便随时增减抵押物ღღ◈。而这种要求ღღ◈，重置成本法和剩余法均无法实现ღღ◈，这是因为运用这两种方法计算分摊到各平方的单价均是一样的ღღ◈，体现不出不同类型物业的价值ღღ◈，从而委托方的随意增减抵押物也无实际意义ღღ◈。
价格系数调整法并非单独的计算在建工程价值的方法ღღ◈，它只是在建工程评估过程中解决不同类型物业定价的一种方法ღღ◈。即针对在建工程难以分开定价的问题ღღ◈，可以运用价格系数调整法来解决ღღ◈。
价格系数调整是估价师通过选取与估价对象建成后类似的房地产并计算它们各层或各类型的房地产价格比例系数来确定估价对象在建工程成本分摊系数ღღ◈，然后通过分摊系数分开定价ღღ◈。比如某地几个商场楼层分摊系数表ღღ◈：
当运用成本法或剩余法测算得出某在建工程平均单价为A时ღღ◈，通过价格系数调整ღღ◈，可得出一层单价为1.85Aღღ◈，二层ღღ◈、三层ღღ◈、四层单价分别为0.92Aღღ◈、0.73A姜可by金银花露全文番外txt资源笔趣阁ღღ◈、0.62Aღღ◈。通过对在建工程总价值按照价格系数进行分摊ღღ◈，可简单实现委托方对各层ღღ◈、各类型或各单元的价格要求ღღ◈。
针对重置成本法和剩余法存在问题ღღ◈，另外一种操作方便且容易被委托方接受并认可的尊龙人生就是博d88ღღ◈，便是形象进度法ღღ◈。
形象进度法评估在建工程是指选择足够的可比销售实例尊龙人生就是博d88ღღ◈，根据在建工程建造完成后的市场价格ღღ◈，结合工程形象进度评估在建工程的方法ღღ◈。笔者查阅了相关估价实务书籍及相关文献ღღ◈，形象进度法评估在建工程公式均如下表示ღღ◈：
笔者认为此公式或对公式的解释不严谨ღღ◈。因为运用市场法或收益法测算出的开发完成后的房地产市场价值ღღ◈，是包含房价和地价的整体价值ღღ◈，而运用建筑工程量和安装工程量所占比例计算出的工程形象进度百分比ღღ◈，仅是指地上建筑物的形象进度尊龙人生就是博d88ღღ◈，未考虑土地投资在整个工程项目中所占比例尊龙人生就是博d88ღღ◈。举个例子ღღ◈，某项工程投资ღღ◈，土地投资占40%ღღ◈，建筑安装工程投资占60%ღღ◈，当建筑安装工程完成80%时ღღ◈，按上述公式计算出的形象进度也为80%姜可by金银花露全文番外txt资源笔趣阁ღღ◈，但包含土地投资在内的实际完工进度=40%+60%*80%=88%ღღ◈，显然ღღ◈，用开发完成后的房地产市场价值作基数的线%的完工进度更合理ღღ◈。
从形象进度法的计算过程可以看出ღღ◈，此方法容易满足委托方关于分套评估的需求ღღ◈，因为开发完成后的房地产市场价值较容易分套或分类型确定其价值ღღ◈，则在建工程各部分或各套价值也较容易分开求出ღღ◈。
形象进度法适合于工程完工或接近完工的情况姜可by金银花露全文番外txt资源笔趣阁ღღ◈，评估时需要注意工程进度与付款进度不一致的情况ღღ◈，合理确定工程的形象进度ღღ◈。
由于在建工程种类繁多ღღ◈，个性突出ღღ◈，具体工程量不同ღღ◈，造价差异大ღღ◈，实际评估工作中需要根据不同在建工程的具体特点进行分析ღღ◈，选择合适的评估方法ღღ◈，并对传统的评估方法进行特殊修正后灵活运用ღღ◈。
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